Umowa deweloperska

W dniu 29 kwietnia 2012r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, określana jako „ustawa deweloperska” bądź “umowa deweloperska”. W związku z tym zmieniły się przepisy dotyczące zakupu przez osoby fizyczne mieszkań i domów jednorodzinnych od deweloperów.

Umowa deweloperska przed zmianą

Istniejący wcześniej stan prawny, z uwagi na niesformalizowany tryb zawierania umowy deweloperskiej, stwarzał dla konsumentów wiele różnego rodzaju zagrożeń. Już sam fakt, że umowa deweloperska mogła być zawarta w zwykłej formie pisemnej, wiązał się z tym, że w przypadku nieprzeniesienia przez dewelopera prawa własności nieruchomości, konsument mógł liczyć jedynie na niewielkie odszkodowanie.

Często zdarzało się też, że deweloper przerywał inwestycję w trakcie jej realizacji albo też ogłaszał upadłość, co łączyło się z ryzykiem utraty przez klienta pieniędzy wpłaconych na konto firmy deweloperskiej. Ponadto konsument nie zawsze wiedział jakie inwestycje będą realizowane na nieruchomościach sąsiednich po tym, jak wprowadzi się już do kupionego mieszkania czy domu.

Co daje konsumentom nowa ustawa deweloperska?

Nowa ustawa deweloperska wprowadza przede wszystkim szczególną formę umowy deweloperskiej, która obecnie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Dzięki temu nabywca będzie mógł dokonać wpisu przysługującego mu roszczenia do księgi wieczystej, a już po zrealizowaniu inwestycji żądać przeniesienia własności lokalu, w przypadku gdyby deweloper uchylał się od tego, bezpośrednio w sądzie.

W chwili obecnej przy podpisywaniu umowy deweloperskiej pieniądze na poczet przyszłej inwestycji nie są już wpłacane na rachunek dewelopera. Ustawa nakłada bowiem na deweloperów obowiązek posiadania przez nich mieszkaniowych rachunków powierniczych, na które trafiać mają środki pieniężne uiszczane przez nabywcę lokalu, a przeznaczone na zakup nieruchomości.

Rachunek taki prowadzony ma być przez bank, co zabezpieczać ma nabywcę przed utratą wpłaconych już pieniędzy w przypadku przerwania inwestycji czy ogłoszenia upadłości firmy deweloperskiej. Dodatkowym środkiem ochrony jest obowiązek zapewnienia nabywcy przez dewelopera gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej.

Ustawa deweloperska nakłada na deweloperów konkretne obowiązki

Ustawa deweloperska nakłada również na deweloperów szereg obowiązków już przed zawarciem umowy deweloperskiej. Po pierwsze deweloper ma obowiązek sporządzić tzw. prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego i doręczyć go bezpłatnie na żądanie nabywcy zainteresowanego jego ofertą. Prospekt taki stanowi integralną część umowy deweloperskiej i powinien zawierać szczegółowe informacje o sytuacji prawnej i finansowej dewelopera, a także o samej inwestycji i oferowanym do sprzedaży lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym. W prospekcie powinny się również znaleźć informacje o planowanych w promieniu 1 km od kupowanej nieruchomości inwestycjach, takich jak m.in. budowa dróg, linii kolejowych, oczyszczalni ścieków czy wysypisk.

W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie, deweloper zobowiązany jest doręczyć klientowi również informację o tych zmianach wraz z aktualnym prospektem. Kolejnym obowiązkiem dewelopera jest zapewnienie osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej możliwości zapoznania się w lokalu dewelopera z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma być zrealizowana inwestycja, kopią aktualnego odpisu KRS albo zaświadczeniem o wpisie do CEiIDG, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie 2 lata czy z projektem architektoniczno-budowlanym.

Umowa deweloperska – możliwość odstąpienia

Ponadto w nowej ustawie szczegółowo uregulowano przypadki, w których nabywca będzie miał możliwość odstąpić od umowy deweloperskiej. I tak nabywca ma prawo odstąpienia od umowy m.in. w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej, jeżeli informacje zawarte umowie deweloperskiej są niezgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, jeżeli deweloper nie doręczył w ogóle nabywcy prospektu lub jeżeli informacje zawarte w prospekcie są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej. W przypadku zaistnienia którejś z tych sytuacji ustawa zakazuje nakładania na nabywcę obowiązku zapłaty jakiejkolwiek sumy pieniężnej w związku z odstąpieniem od umowy deweloperskiej – umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z jej rozwiązaniem.

Nowa umowa deweloperska – nie tylko same zalety

O ile same mechanizmy wprowadzone przez ustawę, a mające na celu możliwie pełną ochronę konsumenta, należy ocenić pozytywnie, o tyle nie ulega wątpliwości, że spowodują one pojawienie się nowych kosztów, które ostatecznie zostaną przerzucone na samego nabywcę, co w efekcie sprawi, że faktyczny łączny koszt zakupu lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego będzie wyższy niż wcześniej.