Zniesienie współwłasności nieruchomości – jak pozbyć się uciążliwego i niebezpiecznego dobrodziejstwa?

Posiadanie współwłasności nieruchomości (bądź innej rzeczy) nie zawsze stanowi powód do zadowolenia dla właściciela. Posiadanie czegokolwiek wraz z innymi osobami, wbrew pozorom, może okazać się uciążliwe, a wręcz szkodliwe, bo np. generujące nieplanowane koszty związane z podatkami czy innymi opłatami (np. za nieruchomość), mimo że de facto z danej rzeczy nie korzystamy. Czy można w takim razie zrobić coś w takiej sytuacji? Co to w ogóle jest współwłasność? Jakie są jej rodzaje? A przede wszystkim czy zniesienie współwłasności jest łatwe? I jak doprowadzić do jej likwidacji?

Co to jest współwłasność?

Zanim powiemy o tym, w jaki sposób może zostać dokonane zniesienie współwłasności, a szczególnie nieruchomości, warto ustalić, co to jest współwłasność i jakie występują jej rodzaje.

Jeśli prawo własności przysługuje kilku osobom jednocześnie, wówczas mamy do czynienia ze współwłasnością. Zgodnie z art. 195 k.c. własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. W praktyce dnia codziennego stykamy się najczęściej ze współwłasnością nieruchomości lub gospodarstw rolnych.

Współwłasność łączna i współwłasność ułamkowa

Współwłasność dzieli się na współwłasność łączną albo w częściach ułamkowych. Współwłasność łączna zachodzi tylko w przypadkach wskazanych w przepisach prawa (np. małżonkowie, wspólnicy spółki cywilnej) i jest niepodzielna tak długo, jak długo trwa stosunek prawny z którego wynika. Zatem nie będzie ona przedmiotem naszego zainteresowania.

O wiele częściej występuje współwłasność ułamkowa. W przypadku, kiedy zachodzi współwłasność ułamkowa udział we własności każdego z współwłaścicieli jest określony ułamkiem. W takim wypadku każdy ze współwłaścicieli ma prawo do rozporządzania swoim udziałem bez ingerencji pozostałych współwłaścicieli oraz jest to prawo nietrwałe. I tym właśnie przypadkiem się zajmiemy.

Współwłasność ułamkowa, czyli częściowy udział we własności może stanowić niekiedy – „piąte koło u wozu”

Współwłasność w częściach ułamkowych powstać może w myśl naszej woli, np. kiedy dokonujemy czynności prawnej, nabywamy udział we współwłasności, kupujemy jedną rzecz wraz z innymi osobami, bądź darujemy udział w naszym prawie do rzeczy (np. samochodzie). Może też powstać mimo naszej woli – np. w wyniku spadkobrania. I właśnie ta sytuacja w praktyce wydaje się najczęstsza. To zaś oznacza, że niekiedy bywamy uszczęśliwieni prawem, z którym nie bardzo wiemy co zrobić.

Formalny wzrost naszego majątku nie zawsze w praktyce oznaczać będzie odczuwalne przysporzenie. W wyniku procesów spadkobrania możemy stać się współwłaścicielami (często w niewielkim udziale) w nieruchomości położonej w odległej miejscowości, gdzie dodatkowo mieszka jakiś pociotek. Z drugiej strony ktoś może zostać współwłaścicielem gospodarstwa rolnego, które to my prowadzimy, a nasz współwłaściciel jedynie zajmuje część budynku na działce siedliskowej. W dodatku nie życzy nam dobrze i skutecznie uprzykrza życie. Póki nie dochodzi do otwartego konfliktu, który utrudnia lub uniemożliwia nam korzystanie z rzeczy, czy gospodarstwa, nie szukamy rozwiązania problemu.

Podobnie nie widzimy sensu upominania się o jakieś odległe udziały, szczególnie gdy z drugiej strony nie ma woli rozwiązania problemu (tak jest przecież wygodnie). To jednak nie oznacza, że nie interesując się naszym udziałem we współwłasności, w przyszłości nie obudzimy się pewnego dnia z ogromnymi problemami i bólem głowy – np. wskutek zobowiązań podatkowych lub żądania rozliczenia nakładów na wspólną rzecz (ale o tym szerzej w kolejnym opracowaniu).

Jak rozwiązać kwestie współwłasności?

Przede wszystkim możemy nasz udział zbyć. Udział jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Każdy z nich może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, a więc np. sprzedać. Rozporządzanie udziałem w prawie współwłasności polega na tym, że współwłaściciel może swój udział zbyć lub obciążyć go ograniczonym prawem rzeczowym (na przykład poprzez ustanowienie hipoteki na udziale w prawie współwłasności). Tyle teorii.

W praktyce, jeśli my chcemy się pozbyć problemu, to kto zechce problem dobrowolnie nabyć? Niewiele osób jest zainteresowanych nabyciem udziału w rzeczy, szczególnie gdy udział jest mały, a chętnych do korzystania z rzeczy wielu. Pozostaje zniesienie współwłasności.

Nietrwałość prawa współwłasności

W tym miejscu podkreślenia wymaga fakt, że współwłasność w świetle polskiego prawa jest stanem nietrwałym i wcale niepożądanym. Co to oznacza? Że każdy ze współwłaścicieli, w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. A co więcej, jeśli się tego domaga, sąd będzie musiał współwłasność znieść, niezależnie od woli i stanowiska pozostałych współwłaścicieli.

Niestety, często w powszechnym przekonaniu pokutuje pogląd, że jak pozostali współwłaściciele nie chcą (bo np. mieszkającemu daleko pociotkowi jest wygodnie i komfortowo), to nic się nie da zrobić. Otóż jest to nieprawda! Wola i oczekiwania pozostałych współwłaścicieli co do trwania współwłasności są bez znaczenia, jeśli choć jeden z nich chce współwłasność odesłać do historii.

Zniesienie współwłasności – w jakim trybie?

Zniesienie współwłasności najlepiej wykonać umownie, w drodze porozumienia wszystkich współwłaścicieli. Niestety takie rozwiązanie stanowi przypadek idealny, a więc zasadniczo akademicki. W praktyce albo ktoś w ogóle nie chce znosić współwłasności, albo sporny pozostaje sposób jej zniesienia. Wówczas pozostaje postępowanie sądowe.

Przepis art. 210 k.c. stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Może tego zażądać w każdym czasie, a roszczenie to nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.). Z wnioskiem o likwidację współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli, a jej zniesienie następuje przez postanowienie sądu wydane w trybie nieprocesowym.

Sposoby na zniesienie współwłasności

Przepisy prawa przewidują trzy zasadnicze sposoby (metody) likwidacji współwłasności. Dotyczy to zarówno trybu umownego, jak i sądowego. I tak, należą do nich:

1. Podział fizyczny rzeczy.
2. Przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty.
3. Sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży.

W postępowaniach sądowych spotyka się także mieszane sposoby zniesienia współwłasności, stanowiące kompilację ww. trzech głównych metod.

Pamiętać należy, że jeśli występuje brak zgody współwłaścicieli względem sposobu zniesienia współwłasności, to sąd nie jest związany wnioskiem, co do metody wykonania tej czynności, złożonym przez jednego z nich (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2002 r., III CKN 1372/00). O wyborze sposobu realizacji likwidacji współwłasności rozstrzyga wedle własnej oceny sąd, korzystając jedynie z trzech ustawowo unormowanych sposobów zniesienia współwłasności, stosowanych w kolejności określonej przez ustawodawcę.

Zniesienie współwłasności poprzez podział fizyczny

Innymi słowy dzielimy rzecz przysłowiowo „na pół”, czy na więcej części. Podział rzeczy wspólnej jako sposób zniesienia współwłasności oczywiście możliwy jest do zastosowania jedynie do rzeczy podzielnych. Nie podzielimy w ten sposób np. cennego obrazu. Jest to preferowany sposób i rozważany przez sąd zawsze w pierwszej kolejności.

Przy czym zgodnie z art. 211 k.c., każdy ze współwłaścicieli może żądać, by zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, bądź pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy albo znaczne zmniejszenie jej wartości. Zatem podział fizyczny (jeśli obiektywnie jest w ogóle możliwy z uwagi na właściwość rzeczy) będzie stosowany w pierwszej kolejności, jeśli choć jeden ze współwłaścicieli wyrazi taką wolę, a nie zachodzą przesłanki negatywne, o których mowa w art. 211 k.c.

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego

W odniesieniu do zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, niebędącego rzeczą, mają zastosowanie przepisy szczególne zawarte w art. 213 k.c. i 214 k.c. Przepis art. 213 k.c. posługuje się pojęciem sprzeczności z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej jako przesłanki negatywnej podziału gospodarstwa rolnego w miejsce przesłanki sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy przewidzianej w art. 211 k.c. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 1998 r., I CKN 668/97, nie publ.).

W powołanym orzeczeniu Sąd Najwyższy wyjaśnił, że pojęcie zasad prawidłowej gospodarki rolnej zawiera w sobie treść ekonomiczną i społeczną. Odnośnie treści ekonomicznej wskazał, że należy dążyć do tworzenia gospodarstw samodzielnych ekonomicznie, zdolnych sprostać konkurencji na rynkach wewnętrznym i zagranicznym. Natomiast w odniesieniu do treści społecznej wskazał na potrzebę zapewnienia uprawnionym ich własności oraz utrzymania jednostki gospodarczej jako podstawy bytu rodziny.

Zniesienie współwłasności – pozostałe formy

Jeśli fizyczny podział w ogóle nie jest możliwy, bądź jest wprawdzie możliwy, ale żaden ze współwłaścicieli nie jest zainteresowany fizycznym podziałem, bądź wprawdzie któryś tego żąda, ale pociągałoby to za sobą np. istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości, wówczas w rachubę wchodzą dwie pozostałe formy.

Zniesienie może nastąpić przez przyznanie prawa do rzeczy jednemu ze współwłaścicieli – za spłatą. Takie rozwiązanie polega na tym, iż współwłaściciel, który nabędzie wyłączne prawo własności do rzeczy, ma obowiązek dokonania spłaty wszystkich pozostałych współwłaścicieli z tytułu ich udziałów.  Stanowi to drugi sposób zniesienia współwłasności w k.c., stosowany, gdy nie można dokonać podziału fizycznego rzeczy wspólnej.

Natomiast ostateczną metodą – gdy np. żaden ze współwłaścicieli nie jest zainteresowany przejęciem rzeczy albo gdy potencjalnie zainteresowany nie dysponuje środkami na spłatę pozostałych (ma niskie dochody, a w dodatku jest zadłużony) – jest sprzedaż rzeczy wspólnej. Polega na dokonaniu sprzedaży rzeczy wspólnej, a następnie uzyskana kwota jest dzielona pomiędzy wszystkich współwłaścicieli. Sposób ten jest najmniej korzystny dla współwłaścicieli, gdyż zbycia dokonuje komornik, który pobiera z tego tytułu wynagrodzenie, dlatego też jest ostatecznym sposobem, gdy żaden inny nie jest osiągalny.

Zniesienie współwłasności często stanowi jedyne skuteczne rozwiązanie

Mimo, że zniesienie współwłasności nie jest procesem łatwym, ani szczególnie szybkim (tym bardziej sądowe), to niekiedy stanowi jedyny sposób trwałego rozwiązania problemów, np. związanych z korzystaniem ze wspólnej rzeczy. Tym bardziej, że jak uczy praktyka, już samo zainicjowanie tego rodzaju postępowania skłania innych współwłaścicieli (np. wspomnianego na początku artykułu pociotka) do uwzględnienia naszych interesów i zwiększa skłonność do ugody.

Weź sprawy we własne ręce – zapominanie o problemie niczego nie rozwiąże, a może jeszcze bardziej zaszkodzić

Bez konkretnego działania, zainicjowanego przez nas samych, nie powinniśmy zakładać, że ktokolwiek uwzględni nasz interes prawny i ekonomiczny, jeśli nie jest do tego zmuszony, a status quo jest dla niego wygodne. Także zapominanie o problemie, odsuwanie go na daleki plan (bo mamy aktualnie ważniejsze rzeczy na głowie) nie musi się dla nas skończyć dobrze.

Fakt, że nie korzystamy ze wspólnej rzeczy, np. nieruchomości, jest ona daleko a nasz udział nikczemny, nie gwarantuje nam braku problemów w przyszłości. Kiedy się one pojawią, może być za późno na przeciwdziałanie. Zniesienie współwłasności może także stanowić jedyny sposób uzyskania zaspokojenia dla wierzycieli tych dłużników, których jedynym uchwytnym składnikiem majątku jest udział we współwłasności np. nieruchomości. Jednak jest to już temat na zupełnie inne opracowanie.

Skontaktuj się z nami

Jeśli również borykasz się z kwestią współwłasności, pamiętaj że istnieje wyjście z tej sytuacji. Kancelaria prawna LEXBRIDGE zajmuje się właśnie takimi sprawami. Jeśli jesteś zainteresowany/-ana rozwiązaniem problemu uciążliwej współwłasności, skontaktuj się z nami poprzez formularz kontaktowy lub zadzwoń.

Autor: Robert Gałęski

Po ukończeniu studiów prowadził pracę naukową i dydaktyczną na Uniwersytecie Wrocławskim w ramach studiów doktoranckich. Specjalizuje się w zagadnieniach prawa oświatowego, prawie rzeczowym, prawie pracy, a także postępowaniach egzekucyjnych i zabezpieczających.