Gmina podwyższyła Państwu opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego? Musicie płacić teraz znacznie więcej, niż dotychczas? Czy można weryfikować i kwestionować taką zmianę?
Pobieranie opłaty za użytkowanie wieczyste przez Gminę
Pobieranie opłaty za użytkowanie wieczyste przez Gminę jest jej uprawnieniem wynikającym z art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (zwana dalej ustawą). Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty roczne ustala się według stawki procentowej od ceny danej nieruchomości gruntowej.
Z kolei cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości (art. 67 ustawy). Zgodnie z przepisem art. 77 ust 1 ustawy wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 3).
Aktualizacja opłaty tylko na piśmie
Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3 ustawy, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.
Wniosek użytkownika wieczystego
Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia złożyć w samorządowym kolegium odwoławczym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej (np. niższej) wysokości. Złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu.
Dla użytkownika wieczystego bardzo istotnym pozostaje, że zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, ciężar udowodnienia, iż wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste było uzasadnione spoczywa na Gminie. To daje mu dość szerokie pole manewru. Gmina dokonuje wypowiedzenia dotychczasowej stawki opłaty powołując się na operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na jej zlecenie, a z którego wynika na ogół, że wartość nieruchomości uległa zmianie (zwiększyła się). Jednak operat sporządzony przez rzeczoznawcę nie stanowi „prawdy objawionej” i jak każdy dowód w sprawie administracyjnej podlega swobodnej ocenie organu (art. 80 k.p.a.).
Częste błędy metodologiczne w wycenach gmin
Gmina, w razie wniosku zainteresowanego, przed samorządowym kolegium odwoławczym podeprze swoją argumentację ww. operatem. Użytkownik wieczysty broniąc swojego interesu prawnego musi podważyć prawidłowość wykonania operatu. Operaty szacunkowe niejednokrotnie zawierają błędy metodologiczne, które czynią ich przydatność dowodową wysoce wątpliwą. O ile przepis art. 154 ust 1 ustawy pozostawia wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu, o tyle wyraźnie stanowi, że wyceny dokonuje się z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stanu nieruchomości oraz dostępnych dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Reasumując, dla wyceny nieruchomości pierwszorzędne znaczenie ma jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Ustawodawca wprowadził zatem gradację ważności, gdzie faktyczny sposób użytkowania ma znaczenie posiłkowe i znajduje zastosowanie dopiero wówczas, gdy nie ma ani miejscowego planu, ani studium, ani nawet decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli zatem na działce będzie znajdował się budynek mieszkalny, a działka przeznaczona jest w studium pod przemysł, miarodajne będą dla celów porównawczych wartości działek przemysłowych, a nie innych działek budowlanych.
W przypadku operatów sporządzanych na zlecenie gmin często spotkać można przypadki, gdy wycena dokonywana jest w oparciu o faktyczny sposób użytkowania, mimo że w planie, czy studium działka przeznaczona jest pod zupełnie inny cel. A przecież powszechnie wiadomym jest, że działki przeznaczone pod budownictwo – szczególnie mieszkaniowe, osiągają wyższe ceny, niż rolne, czy przemysłowe. To oczywiście znajduje swoje odbicie w wysokości nowej opłaty.
Operat szacunkowy
Operat szacunkowy musi zostać sporządzony nie tylko wedle kryteriów staranności i metodologii określonych w ustawie, lecz także według wytycznych zwanych „standardami zawodowymi” przygotowanych przez organizacje rzeczoznawców. Są to normy zawodowe, mierniki należytej staranności przy wykonywaniu operatów szacunkowych. Tytułem przykładu, dla często stosowanej metody wyceny porównawczej, wg pkt 2.1. Standardu III.7 określony dla potrzeb wyceny rynek nieruchomości powinien być wiarygodny. Oznacza to, że podmiot oceniający operat szacunkowy powinien mieć zapewnioną możliwość weryfikacji wiarygodności transakcji przyjętych w badanym przez rzeczoznawcę rynku.
Konsekwentnie w pkt 5.1. Standardu III.7 przewidziano, że rzeczoznawca majątkowy, stosując podejście porównawcze, powinien umieścić w operacie szacunkowym przyjętą przez niego bazę danych z cenami transakcyjnymi nieruchomości porównywanych, które zostały wykorzystane w wycenie, z uwzględnieniem zasady poufności i ochrony danych osobowych. Do danych wrażliwych w ujęciu ustawy o ochronie danych osobowych należą dane zidentyfikowanej lub możliwej do identyfikacji osoby fizycznej. Nie należą tam zaś dane, które identyfikują przedmiot transakcji. Rzeczoznawcy umieszczają w opinii próbkę reprezentatywną kilku, kilkunastu transakcji nieruchomości , jednakże zdarza im się ograniczyć tylko do oznaczenia obrębów geodezyjnych, daty transakcji, czy cen transakcyjnych. Rzeczoznawcy nie wskazują np. nr aktów notarialnych oraz nie wskazują konkretnego położenia działek, czy nr ich ksiąg wieczystych. Z operatów nie wynika także, w jakich warunkach zostały zawarte transakcje ujęte w próbce reprezentatywnej.
Nieścisłości
Przy takich nieścisłościach strona w istocie pozbawiona jest możliwości ustalenia, czy w ogóle tego rodzaju transakcje miały miejsce, nie wspominając nawet o prawidłowości danych. Przy tego rodzaju uchybieniach operat nie ma waloru miarodajnego i stosownie do art. 80 k.p.a. nie może stanowić podstawy do dokonania przez organ ustaleń faktycznych w sprawie. A to bardzo istotne, gdyż – jak była o tym mowa wyżej – to gmina ma udowodnić wzrost zwartości nieruchomości. Jeśli tego skutecznie nie uczyni, nie ma podstaw do zaaprobowania podwyższenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Nieprawidłowa stawka procentowa
Zmiana wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego może łączyć się także z nieprawidłowo zastosowaną stawką procentową tak obliczanej opłaty. Zgodnie z art. 72 ust.1 ustawy, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 ustawy (jej wartości). Przepis art. 72 ust. 3 ustawy określa wielkość stawek dla poszczególnych rodzajów nieruchomości.
Dokonując analizy prawidłowości naliczenia opłaty należy sprawdzić, czy np. gmina nie zaliczyła nieruchomości do działek pod budownictwo mieszkaniowe, a więc osiągających na rynku wyższe ceny, a równolegle zastosowała stawkę opłaty wyższą, dla innych nieruchomości gruntowych (działka mieszkaniowa podlega stawce 1%, gdy pozostałe nieruchomości już 3%). Warto na to zwrócić uwagę szczególnie wówczas, gdy gmina dotychczas pobierała opłatę 3% (a więc nie traktowała działki jako przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe), a przy wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty powołuje się na operat, w którym wyszacowano działkę wedle jej rzekomo „mieszkaniowego” przeznaczenia. Aktualizacja globalnej kwoty opłat rocznych, bez równoległej aktualizacji stawki procentowej jest praktyką sprzeczną z prawem. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 08.05.2008 r. V CSK 569/07, w razie zbiegu aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste z ustawową obniżką stawki procentowej tej opłaty, właściwy organ powinien najpierw wypowiedzieć dotychczasową stawkę procentową, a następnie dokonywać aktualizacji opłaty. Jeżeli najpierw została wszczęta procedura aktualizacji opłaty, należy z urzędu stosować nową, niższą stawkę procentową.
Sprzeciw w terminie 14 dni
Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (art. 80 ustawy). W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie kolegium traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia. Sprawę dalej rozstrzyga sąd.
Użytkowanie wieczyste – mechanizm aktualizacji opłaty działa w obie strony
Na zakończenie wymaga podkreślenia, że mechanizm aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste nie działa tylko w jedną stronę (korzystną dla gminy). Jeśli wartość nieruchomości spadła (wskutek procesów rynkowych lub zmiany przeznaczenia nieruchomości lub zmian w jej otoczeniu), użytkownik wieczysty może zainicjować taką samą procedurę „dla siebie” (na gminę raczej nie ma co tutaj liczyć). Zgodnie z art. 81 ust. 1 ustawy, użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji.
Żądanie aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste
Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium. Także w przypadku gdy właściwy organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni, użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium. Jednak w tym przypadku ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym. Zmniejszenia wartości gruntu może użytkownik dowodzić wszelkimi środkami, także oszacowaniem rzeczoznawcy.
Odmowa właściciela gruntu uwzględnienia żądania, upoważnia użytkownika do złożenia wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego. Negatywne orzeczenie kolegium daje użytkownikowi prawo do wniesienia sprzeciwu, co jest równoznaczne z przekazaniem sprawy do sądu (art. 80 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Sąd rozpoznaje sprzeciw jako pozew o ustalenie w trybie art. 189 k.p.c.
